2年前に築35年の中古物件を購入しました。この経験から、新築より中古を選んだ理由と、この選択のメリットとデメリットについて解説します。
家の下見に行くよりも先に、ローンの支払額を考えて、購入出来る家のレベルを見越すことが重要だと思います。
まず物件購入の予算はいくらにする？ローンは月々いくらまで？
私達夫婦は世帯年収600万です。
(いまは私がパートなので、500万弱くらい。)
医療系と保育職なので低くても安定感は抜群の収入。
しかしながら近頃の病院経営は、綺麗な病院が人気になったり…と病院とはいえ今後のボーナスが安定しているとは限らないので、合計200万ほどのボーナスは一切ローンの計算には入れません。
月収が少ないので、手取りで言えば、月に30万位です。
(いまは私がパートなので、月に25万前後。)
さて、家のローンや家賃は収入の25%程度が理想とされています。
30万の25%は、約7万ほどです。
しかし、私達夫婦はお互いに持病があることと、医療系と保育系は収入の安定性はあっても、収入が増えることは無いので、月のローンは5万代に設定しています。
(後に銀行で、2500万~3000万くらいは借りれる所得なのに、よく2000万に抑えましたねって言われました。)
月に5万代のローンで考えと、35年ローンで購入できる家は、2000万前後です。
1例として、ここでみずほ銀行でのローンがシュミレーションできます。
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私達夫婦は、35年の月に5万円代のローンになるよう計画を立てました。頭金は200万以内を目指します
というわけで、私達夫婦は月に5万のローン返済を35年で返済することを想定して、家は2000万くらいの物件を購入することに決まりました。
さて、私達の地域は新築ならば最低2800万で建てることが出来ます。
ただし、駅や各種学校、スーパーからめっちゃくちゃ遠くて街灯も微妙な地域ならば。です。
そもそも予算も大幅オーバーで、2800万だと月々の支払いは6万代に余裕で突入です。
この時点で、新築よりも中古もアリかな？と思い始めました。
ローンは夫婦共通名義？ それとも…
家を買うことを考えた当時、私も主人も正社員でした。
そして、銀行や信金などに融資してもらう際は、その収入金額に応じた金額が上限となります。
まだまだ家のローン名義は旦那さんだけにされている方も多いですが、
私の場合は最初から旦那だけと決まっていました。
これは私が、家の購入を考えた3か月前に手術をしていたからです。
5年間は私は書面上のローンの片腕になれません。
けど、結果的にいま、不妊治療で正社員からパートになった私は、旦那だけの収入で計算して良かった。と思っています。
サイトでローンシュミレーションをするときに、一緒にチェックしたいポイント
例えば、みずほ銀行の住宅ローンの条件はこちらです。
あとは、
車のローンや、携帯の割賦支払い、
仕事を3年以上転職していないか。
など、口頭で質問されたり、こっそり調べられることもあります。
持病のある方は団体信用生命保険に入れるかがキーポイントです。
病気持ちの方は、この"団体信用生命保険"に加入できるかがポイントになります。
潰瘍性大腸炎の主人はこれが影響して、5つ中4つの住宅ローンに落ちました。
ローンの審査というよりも、団信の審査に受からなかったのです。
最終的には、ちょっと金利が高くなる代わりに加入できる団信に加入しています。
また、入院は2週間以上から申告が必要なところがあったので、これも頭に入れてください。
私の旦那は家を購入する前年に入院していましたが、
先生に退院日を相談されたときに「お父さんが迎えに来てくれる日だから。」
という理由で、退院日を1日ずらした結果、入院が13日ではなく、14日になり申告が必要になりました。
必要な入院ならともかく、こんな理由ならさっさと退院するに越したことはありません！！
ちなみに、フラット35は団体信用生命保険に加入する必要がありません。
しかし、私達は中古物件で探しているので条件から外れました。
(フラットで通る中古物件もあります。)
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生活水準を落としたくないならば、いま住んでいるアパートより、月々のローン支払いはちょっと安めに設定すること。
私達が家のローンを5万代にすることにこだわった理由ですが、実際に"持ち家"に住むことになれば、ローン以外の費用が発生します。
・固定資産税 (主に年1回支払い)
・火災保険、地震保険など (5年などに１回支払い)
支払いは１ヶ月として計算してみると、これだけでローンに月々1.3万程追加する出費になります。
また、中古物件を購入する場合、数年後のリフォーム費用も考える必要があります。
私は購入から3年で、いま雨漏り修理の見積もり70万を抱えています。
かつ、私達夫婦の場合は、ローンの返済が終わったら、
・同じ土地に平屋を建て直す
・2000万で土地を売って、またどこかの物件をそのお金で購入する
このどちらかを考えているので、そのための貯金も考えてあります。
ローンが終わった頃には、家も築60年を超えているからです。
予算が現実的に出せたら、中古物件仲介業者へ行こう。
さて、ここまでの考えが決まるまで、1回も私達は家の下見に行っていません。
予算を決めてから、予算に見あった家を探さなければいけないからです。
新築ならば郊外なら2800万で建つ。ことも念頭に置きながら考えます。
しかし、実際は郊外の格安新築の多くが、土地に問題ありの地域でした。
・地盤がゆるい
・山の影側に当たる地域
・川が近い
などです。
ここの記事も今度まとめます。
予算は仲介業者さんへは"少なめに"伝えます
さて、中古物件を月々5万、2000万くらいで購入することは決めましたが、2000万の家を買う訳ではありません。
そして、頭金は200万用意しているので、実際は2500万以下がゾーンになります。
家は長く住むものなので、中古の家を選ぶ際にはリフォームを考える必要があります。
例えば、システムキッチンの高さが自分に合ってなければ、それで毎日の腰痛の原因になりかねません。
私達の予算は、
・リフォームに500万試算。
・家は2000万以内で探す。
・仲介料や登記などなど、購入の諸経費に100万を計上する
というわけで、仲介業者に実際に伝えた金額は2000万以下です。
どれだけ良い物件があろうと、これよりちょっとでも高い物件は一切見学に行っていません。
新築と中古、どちらの一戸建て物件が良いの？
お金があれば、立地条件の良いところに新築が1番です。
が、予算的にそれはかなり厳しい。
私達の地域では、スーパーの近くや学校の近くだと、4000万。
それも、本来は1つの区画を2分割したような形です。
駅前だと5000万します。
新築物件のメリットとデメリット
新築のメリット
・なにもかもが新しい
・自分が住みやすいようにアレンジが可能
・耐震性能、断熱などが現代に沿っている
新築のデメリット
・高い。
・良い土地が残ってない可能性あり。
・減価償却により、ローン終了時には物件価格はかなり下落し、試算価値はほぼ土地代のみになる。
中古物件のメリットとデメリット
中古物件のメリット
・30年位経過していれば、土地代だけなど、物件が付いていても安く購入できる。
・固定資産税、不動産取得税が最初から安い。
・地域性をしっかり見てから購入できる。
・ローンが終了したら、土地代の資産が残る形になる。(私は貯金するつもりで家を買っています。)
中古物件のデメリット
・基本的に誰が住んでいたのか分からない。(私達は元の持ち主のセカンドハウスを購入した形なので例外でしたが。)
・耐震性能などが弱い可能性あり。
・部屋が自分に沿っていない。
・とにかく古い
新築ではなく中古物件を買う方向で私と旦那が一致…しかし、ここからの意見は対立！！
中古物件の一軒家を買うことは決まったものの、ここからが旦那と意見が対立するところでした。
旦那の意見
・2000万位で築10年程度の中古希望。小学校にさえ近かったら、駅から5キロあろうと、スーパー、コンビニが自転車圏内になくてもＯＫ。
私の意見
・物件よりも、立地条件重視派。 駅近で、かつ、小学生のころに露出狂に会ったのがトラウマなので通学路に交番などがあればベスト。家には一切のこだわりなし。
立地の良い中古物件を購入する理由
意見が対立しつつも、結局は旦那も私の意見に乗ってくれました。
これは旦那の上司が、奥さんの言う通りって言ってくれたのが高ポイントでした笑。
さて、中古物件を購入する理由ですが、
築30年ほど経った物件は、その建物は減価償却されてほとんどの経済的価値を失います。
減価償却とは、簡単に言うと、新品のものが利用されることにより、ちょっとずつ劣化することです。
もちろん、使用されてなくても経年劣化します。
100冊の漫画を売っても、二束三文だった。みたいな感じです。
さて、普通の家は新築で建っても30年ほど経過した頃には建物の経済的価値はほとんど無くなっています。そして、そのときの経済的価値は土地代だけになります。
ほぼ土地代だけで販売される築30年ほどの家を購入することは、ローンが終わっても、土地代だけの価値だったので減価償却はほとんどされていません。
ですので、ローンを払い終わった頃にその家を土地として売り出す資産にすることも出来ます。
私達の中古物件購入までの流れ。